九龍城區大廈管理支援小組-相關計劃進度報告
一、大廈管理支援小組背景概述
目前全港「三無大廈」（無業主立案法團、無居民組織、無物業管理公司）合共約四千餘棟，其中九龍城區因舊式樓宇密集，此類大廈數量多達數百棟。相關大廈普遍樓齡超過30年，普遍存在公共區域環境惡劣、雜物長期堆積、消防與結構安全隱患突出等問題，且住戶多為基層市民，難以憑一己之力改善管理狀況。
為回應上述需求，相關部門與地區團體先後推出三項銜接互補的支援計劃，從環境優化、專業顧問支援到聯合管理模式創新，推動舊式樓宇治理體系完善，切實提升居民獲得感及幸福感。
二、九龍城區三無大廈優化管理計劃（2022-2023年）
（一）計劃目標
本計劃由九龍社團聯會及社區關愛協會有限公司主辦，作為九龍城區地區治理的先導試點工程，核心目標是通過短期環境優化工程快速改善三無大廈居住環境，同時廣泛聯動社會各界參與，形成「有錢出錢、有力出力」的社區協作模式，為後續長效管理機制建立基礎。
（二）執行進度
計劃執行由2022年7月至2023年3月，分兩階段涵蓋合共21棟三無大廈：
• 第一階段（試點期）：選取土瓜灣道9-11號作為首個試點，2022年7月啟動住戶溝通與需求調研，8月中旬公佈工程方案，下旬正式開工，同年10月完成優化工程並舉行啟動禮。
• 第二階段（擴展期）：將範圍擴大至馬頭圍道119-121號、127A-D號、啟明街1-5號、玉成街1-3號等其餘20棟大廈，覆蓋土瓜灣道、鴻福街、石塘街、新柳街等多個路段。
（三）主要服務內容與成效
首階段試點大廈完成的優化工程包括：
1. 更換32個獨立單位不鏽鋼信箱，解決信件丟失與劏房住戶收信難問題；
2. 修葺整理各樓層電線，使用防火物料包裹線路管道，提升消防安全水平；
3. 修補牆面與樓梯級，粉刷扶手與公共區域牆身，清理長期堆積的無主垃圾；
4. 新增17盞LED照明燈、7把樓底風扇、8套閉路電視系統及分層垃圾桶，配套每日垃圾清運與每月公共區域清潔服務；
5. 協助住戶申請公共電錶與劏房獨立水電錶，杜絕水電費雜費亂收問題。
試點工程完成後，大廈公共環境滿意度顯著提升，安全隱患得到全面排查，為後續引入長期管理服務奠定了居民共識基礎。
（四）未來延伸方向
計劃後續將探索可持續運營模式，包括免費為三無大廈安裝太陽能板，發電收益用於補貼管理費、資助基層學生補習等；同時推動社區就業配對，培訓本地居民從事保安、清潔等崗位，實現「社區資源社區用」的良性循環。
三、大廈管理專業顧問服務計劃（BMPASS，2024-2027年）
（一）計劃核心目標
本計劃由香港民政事務總署推出，總撥款550萬港元，周期為2024年7月至2027年7月，旨在協 助「三無大廈」業主履行法定管理責任，通過專業顧問支援幫助大廈建立可持續的長效管理機制，是環境優化之後的制度建設階段。
（二）核心服務內容
計劃為目標大廈提供免費專業支援，主要包括：
• 組織建設服務：協助召開業主大會，成立或恢復業主立案法團運作，提供會議籌備、記錄編寫等秘書支援；
• 維修工程支援：協助申請市建局等部門的維修資助，提供驗樓、招標、工程監管全流程專業建議；
• 日常管理指導：提供管理審計、協助購買第三者風險保險，開展大廈聯絡大使招募，建立業主溝通渠道；
• 特色技術服務：提供免費滲水勘測服務，使用紅外線熱像儀等專業設備檢測外牆結構與滲水隱患，做到早發現早處理；
• 糾紛調解服務：遇業主爭議時，可轉介專業調解或法律諮詢資源。
（三）最新執行進度（截至2026年4月）
計劃目標大廈覆蓋167棟大廈，整體進度如下：
其中九龍城區進度領先：已完成120棟大廈評估（完成率95%），協助成立19個法團（完成率80%），招募145名聯絡大使，完成160住戶家訪，各項指標均高於全港平均水平。
四、「聯廈聯管」試驗計劃（2025-2026年）
（一）計劃核心目標
本計劃可視為大廈管理專業顧問服務的「升級版」，總撥款134萬港元，試行周期為2025年6月至2026年5月，核心目標是通過規模效應解決單棟舊式大廈管理成本過高的困難，協助鄰近多棟大廈聯合聘用同一物業管理公司，讓業主以可負擔的價格獲得穩定的專業管理服務。
（二）運作模式特點
• 成本攤分機制：兩幢或以上鄰近大廈捆綁招標，通過規模效應降低管理費，物管業界預計每戶每月管理費可降低20%-30%；
• 服務標準統一：中標物管公司需提供統一標準的24小時客服、定期保安巡邏、公共區域清潔等基礎服務；
• 低門檻參與機制：未成立法團的大廈也可參與，可由全體業主個別與物管公司簽約，地區機構全程提供協助並監督服務質量。
（三）九龍城區執行進度（截至2026年4月）
九龍城是本計劃的四個先導試點區之一，開展10個月以來成效顯著：
1. 先後組織3次聯合業主會議，累計13個大廈法團簽署參與意向書；
2. 經過公開招標，最終6個法團選定同一物業管理公司，已於2026年4月1日正式啟動為期一年的聯合管理服務，覆蓋大廈包括：
• 美善同裏9-11號
• 土瓜灣道120號、122號及鶴齡街8、10號
• 啟德道65、65A及67號
• 打鼓嶺道53-55號
• 上鄉道11、11A及永耀街12、14號
首批試點運行平穩後，計劃將於2026年下半年擴大覆蓋範圍，預計可帶動九龍城區超過30棟舊式大廈納入規範化管理體系。
五、總結與未來展望
計劃銜接：
三項計劃形成完整服務鏈：先通過「優化管理計劃」改善硬體環境並建立居民共識及樣板，再通過「專業顧問計劃」協助成立法團並規範管理流程，最終通過「聯廈聯管」落實長期專業服務，階段清晰、互為補充。
三項計劃實施以來，九龍城區已累計為超過300棟三無大廈提供不同階段的支援服務，直接惠及住戶超過8000戶，大廈環境與管理水平得到切實改善，居民滿意度持續提升。
未來相關服務將進一步優化：一方面擴大「聯廈聯管」覆蓋範圍，總結可複製的成本分攤與服務監管模式；另一方面探索太陽能發電、社區就業等多元資金來源，降低管理費用負擔，逐步形成「政府引導、社會參與、居民自治」的舊式樓宇治理長效機制。
聯廈聯管試驗計劃
本試驗計劃專為區內舊式樓宇而設，協助業主以兩幢或兩幢以上大廈為單位，共同聘用同一間物業管理公司進行聯合管理。透過多廈聯合營運的模式攤分管理成本，讓業主以更相宜、更負擔得起的費用，獲得基本及穩定的大廈管理服務，逐步改善大廈管理混亂、保養不足等問題，提升整體居住環境與樓宇安全水平。
大廈管理支援服務
旨為「三無大廈」業主免費提供一系列大廈管理專業意見及全程跟進服務，具體包括：
協助業主成立業主立案法團，或協助已成立但運作停滯的法團恢復正常運作
協助法團了解及申請政府各類樓宇維修資助計劃及貸款計劃，爭取相關財政支援
跟進樓宇驗樓、驗窗及各項必要維修工程，並協助 處理招標、監督工程品質等相關事務
滲水勘測服務
提供專業初步滲水勘測上門服務，由相關人員到場使用紅外線熱像儀、電針式濕度針等專業儀器進行檢測，為後續的滲水維修、提供參考的依據。
大廈管理專業服務計劃
旨為計劃內的目標大廈免費提供一系列大廈管理專業意見及全程跟進服務
協助業主成立業主立案法團，並進行一系列的管理服務。包括：籌備會議，發放會議通知，編寫會議記錄等等法團運作的支援
對大廈進行專業評估，了解大廈現有現況，並提供改善方案
招募大廈聯絡大使，招募大廈業主或住戶擔任聯絡人角色，有效發放大廈的相關資訊
